重仓上海和市场博弈 大名城业绩滑坡收缩投资布局

上海大名城企业股份有限公司(600094.SH，以下简称“大名城”)近日公布的半年报告显示，今年上半年，尽管成功迈入“绿档”房企阵营，但公司各项经营指标仍持续下滑。其中，公司营收同比下跌45.2%至42.03亿元;归母净利润同比下跌21.06%至2.39亿元。受业绩影响，近期大名城的股价亦持续下探。

减少拿地、售卖资产

8月7日，大名城公布2021年上半年业绩报告，显示出其销售业绩的疲软：2020年上半年，公司实现销售金额48.42亿元，同比减少31.45%;实现签约面积26.42万平方米，同比减少33.11%。

与此同时，公司各项经营指标也出现下滑。其中，公司营收同比下跌45.2%至42.03亿元;归母净利润同比下跌21.06%至2.39亿元;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润更是同比大跌84.30%。

房地产销售和结转情况方面，截至2021年6月末，大名城共有20个项目处于销售状态，其中9个项目实现结转收入。公司合计结转面积为31.73万平方米，为2020年结转面积的26%;结转收入金额约41.25亿元，占2020年结转收入的28%。

分区域来看，上述9个实现结转的项目分布在东南(4个)、西北(3个)及华东(2个)三个地区。而相比2020年上半年，三个地区的毛利率均出现不同程度的下降。其中，西北地区同比跌幅最大，毛利率同比减少9.06个百分点至23.41%。而华东是毛利率最低的地区，仅为4.08%，同比减少5.86个百分点，该区域当期的营收也较2020年上半年减少68.46%至17.92亿元。

由于销售回款减少，大名城上半年经营活动产生的现金流量净额也不太乐观：该项指标虽然较上年底有回正，但与2020年同期相比仍下跌50.58%，为9.45亿元。

值得注意的是，2020年，大名城耗资78亿元在全国新增7宗土地，而今年上半年仅以12.59亿元竞得上海奉贤区庄行镇一幅地块。对此大名城在半年报中解释说，面对新出台的供地“两集中”政策，公司“谨慎扩充土地储备，投资态度较为稳健”，将继续执行深耕上海五个新城和临港自贸区的战略。

投资端缩减开支的同时，大名城上半年还通过出售子公司股权的方式进行资金回笼。据半年报，大名城“根据公司经营战略调整安排的需要”，公司全资子公司名城地产(福建)有限公司向福清中联置业有限公司转让所持项目公司名城地产(福清)有限公司55%的股权。本次转让标的股权的转让价款为8.24亿元，今年1月份股权转让交易已全部完成，这也使得大名城上半年的货币资金增至38.31亿元，亦拔高了公司利润水平。

大名城在半年报中强调，公司转让子公司，合并范围变动导致同比收入和利润较上期变动减少，未来收益提前兑现，但所产生的收益为非经常性损益，从而导致本期非经常性损益大幅增加，但归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润大幅减少。根据半年报，若扣除非经常性损益，公司上半年的净利润仅为0.47亿元，2020年同期为2.98亿元，同比跌幅达84.3%。

此外，除控制支出、卖资产回笼资金外，大名城的负债情况在上半年也得到缓解。截至6月末，公司一年内到期的流动负债由2020年的33.43亿元降至9.94亿元，减少23.49亿元，同期短期借款数额为13.76亿元。

以“三道红线”指标来看，大名城上半年扣除预收账款资产负债率为46.09%，净负债率53.08%，现金短债比为1.62，成功跻身“绿档”。但《华夏时报》记者也注意到，截至2021年6月30日，大名城还有包括上海航都置业有限公司、上海源翀置业有限公司等在内的7家子公司100%股权用于借款质押。

重仓上海和市场博弈

对于上半年公司营收与净利润的下降，大名城在半年报中给出的解释是：新增结转项目收入及利润较上年度减少，新获取高毛利项目尚未竣工。

面对表现不佳的上半年业绩，大名城则自信表示，“公司2019年获取的项目将于2021年下半年全部实现上市销售，公司销售现金流全年预计将持续改善。”

据公开资料，2019年大名城通过货币增资的方式投资杭州北隆房地产、获得塘栖镇西苑村余政储出【2018】10号地块33%权益比例。同时，大名城强调，报告期内，公司积极筹备位于上海五大新城的青浦大名城映湖、松江大名城映云间、临港滴水湖科学城大名城映晖/映玥、临港蓝湾名城映园/映荟等项目的预售证申领及推盘。

另据半年报，截至2021年6月末，大名城持有的待开发土地面积约113.64万平方米，主要分布在东南、西北、长三角及大湾区，其中西北区域拥有待开发土地面积约67.12万平方米，大湾区紧随其后，拥有33.72万平方米，但2大区域的待开发项目均涉及合作开发，权益占比均为51%。截至6月底，大名城的土地储备为183.17万平米。若以2020年117.85万平方米的销售面积来看，大名城当前土储可能难以支撑公司的长期发展。

而从区域布局来看，大名城重仓上海的态度十分明显。2020年其拿下的7幅地块中，6幅地块位于上海，共耗资53.72亿元。大名城也曾多次提及，企业布局方面，有意缩减西北区域份额同时加注华东地区和东南区域，在半年报中，强调“进一步优化项目区域布局，聚焦发展一、二线城市及相关城市群”。

但在高手云集的上海房地产市场，大名城无疑面临激烈的竞争。上海中原地产市场分析师卢文曦直言，房地产项目能否盈利取决的因素较多，大名城重仓上海，一定程度上仍是在和市场博弈的过程。不过，其也向《华夏时报》记者乐观表示，尽管上海近年的拿地方式跟以前相比有些区别，但“作为一线城市，上海一直有着不俗的市场需求，因此还是给房企留出了一定的操作和利润空间”。

值得一提的是，除了一直不温不火的房地产业务，大名城曾尝试多元化业务，一度希望走“地产+金控”的双轮驱动发展路线。

公开资料显示，2015年，大名城成立深圳名城金控(集团)有限公司(以下简称“名城金控”)作为施行金融投资及租赁业务的平台。2016年，大名城金控板块实现营业收入8.37亿元，占大名城总收入的9.5%，毛利率高达53.6%。2017年，该项业务继续增收，实现12.1亿元收入，占总收入比例上升至11.8%。

可惜的是，2018年，金控板块的风向急转直下，当年亏损约3亿元。到2020年，大名城金控板块营收仅约29万元，占公司总收入比例接近为零，堪称“名存实亡”。2021年上半年，金控板块营收为18.23万元，依然没有太多起色。

据官网资料，大名城隶属于名城控股集团，于2011年在上海证券交易所A、B股正式上市。但上市较早的大名城，其资产规模近年不增反降。2018-2020年，大名城总资产分别约为419.5亿元、478.4亿元、378.3亿元;毛利率分别为32.48%、27.12%和17.78%，分别同比增长6.27%、-16.51%和-34.43%。

值得注意的是，受上半年业绩的影响，近期大名城股价持续下探，较2020年5月已跌去超过50%。截至8月13日午间收盘，大名城报3.58元/股，总市值为88.62亿元。

针对上半年销售不佳的原因、公司市值管理等相关问题，《华夏时报》记者分别向大名城董事会秘书及证券事务代表致电致函。8月13日下午，大名城股份有限公司何姓法务经理向《华夏时报》记者回复称：“ 针对采访函内容，敬请阅读公司在上海证券交易所网站披露的定期报告及临时公告。”记者 李贝贝 上海报道

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