绿城管理“业务合作”比重骤增与“自营”持平 突然发力利润下滑的政府代建

近日，“代建第一股”绿城管理(股票代码：09979)发布了2021年上半年业绩公告，其上半年利润率远超目前房地产企业的平均水平。

作为典型的轻资产行业，代建一直被冠以“暴利”的头衔。绿城管理2021年上半年的毛利率和净利率分别达到了47.5%和25%左右，而目前房地产行业以重资产开发为主营的房企，这两个数值普遍在30%和11%左右，远低于代建模式的利润率。

高利润驱动下，绿城管理的增长很快，公告显示，上半年公司收入同比增长了32.6%，归母净利润同比增长超过80%。不过，在绿城管理着力拓展的业务方向中，其对利润低于商业代建的政府代建业务，似乎更青眼有加。

突然发力利润下滑的政府代建

公告显示，2021年上半年，绿城管理的综合毛利率达到了47.5%，较2020年同期提升了5.8个百分点。收入为10.81亿元，其中商业代建收入占比达71.4%，政府代建产生的收入占比达到了20.4%。

上半年一个明显特点是，绿城管理在政府代建板块突然发力。其新拓政府代建项目合约总建筑面积为610万平米，超过2020年同期拓展规模5倍有余。截至2021年上半年，针对政府代建业务，绿城管理现有3610万平米合约总建筑面积及2640万平米在建面积的保障性物业。

但值得注意的是，政府代建的毛利率在报告期内为44.7%，而商业代建的毛利率则为45.1%。对比之前两年，政府代建毛利率呈下滑态势，商业代建毛利率则在稳步上升中。

为何不将发力点放在利润更加稳定向好的商业代建上?绿城管理方面在公告中表示，政府、国企、金融机构等逐步成长为房地产市场的主体，专业的开发服务需求空间巨大，而专业服务的价值得到了凸显。同时，政策利好城市更新、租赁用房建设、产业运营等城市服务，可以支撑公司形成新的增长点。

对于政府代建毛利率下降的问题，绿城管理表示，主要是因为报告期内新拓政府代建项目增加，大部分新项目处于项目初期，尚未实现收益，从而使得政府代建项目的总体毛利率有所下降。

在中期业绩会上，绿城管理首席执行官兼执行董事李军表示，未来，绿城管理会继续大力发展政府代建。

知名地产分析师严跃进分析认为，从和政府合作的角度来看，虽然盈利空间不及商业代建，但能够借此和地方政府处理好关系。同时，类似政府代建项目也往往是地方政府重点支持的，发展政府代建对绿城在城市中承接其他项目有利。

合作业务规模上涨推高成本

与绿城管理上半年规模增长伴生的，是成本的同比大幅增加。公告显示，2021年上半年，绿城管理的销售成本同比增加了19.5%，达到了5.68亿元。

根据绿城管理方的解释，(成本)上升的主要原因是由于与业务伙伴合作的商业代建项目收入增长，导致分给业务伙伴的服务费有所增加。另一方面，在报告期内，绿城管理政府代建项目的数量及在管面积增长，导致人员投入增加，人工成本增加。

而和以往相比，绿城管理在2021年上半年，明显增加了和其他业务伙伴之间的合作。《华夏时报》记者了解到，绿城管理和其他业务伙伴之间的合作主要集中在商业代建领域。截止上半年，其商业代建业务自营规模和与业务伙伴合作规模基本上已经一致。

业内人士表示，“代建”模式从诞生以来，其高利润的光环与代理模式下“对项目无法做到全盘把控”的风险就一直如影随形，而绿城管理不断加强拓展业务伙伴合作，其自营比例进一步降低，无疑增加了更多在项目“把控”方面的不确定性。

值得关注的是，自上市以来，绿城管理旗下的项目品质等问题屡受市场关注。2021年7月份，其在柳州市的一个代建管理项目还曾因为产生高处坠落导致1人死亡被官方通报。合作业务规模的再度上涨也引发了市场的讨论，大规模与合作伙伴进行联合开发导致产品品质“不可控”使得市场上出现了质疑的声音。针对发力政府代建等问题，《华夏时报》记者向绿城管理方面发去了采访提纲，但截至发稿，仍未得到回复。

尽管遇到种种问题，绿城管理增长速度并未因此而稍降。公告显示，截至2021年上半年，绿城管理的管理项目数量由2020年同期的268个增加至了334个，合约项目总建筑面积达到了8400万平米，较同期增加了14.6%。此外，绿城管理持续进行全国化的业务扩张，业务分布已经扩张至了96个城市。上半年，绿城管理新拓项目代建费预估达到了32.2亿元。

在业绩会上，李军说：“对公司年复合增长率20%以上的预期没变。”

资产的确在增加，但记者看到，同样增加的还有流动负债，特别是贸易及其他应付款项这一大指标，同比增加了近7000万元。同时，上半年绿城管理的合同负债同比增加了6.8%，达到了4.23亿元。这则表明绿城管理部分项目实际收款快于提供服务的完工进度。本报记者 李凯旋 李未来 北京报道

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